ไขข้อข้องใจกันหน่อย ที่ดินติดภาระจำยอม สามารถซื้อ-ขายได้หรือไม่ วันนี้มีคำตอบ

ภาระจำยอมคืออะไร ?
ภาระจำยอม คือ ภาระที่เจ้าของที่ดินผืนหนึ่ง จะต้อมยอมรับให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์จากที่ดินของตนเอง โดยคำศัพท์ทางกฎหมายเรียกว่า

ภารยทรัพย์(พา-ระ-ยะ-ทรัพย์) = ที่ดินที่ต้องยอมรับกรรม
สามยทรัพย์(สา-มะ-ยะ-ทรัพย์) = ที่ดินที่ได้รับผลประโยชน์ในการได้ใช้สิทธิ์จากที่ดินภารยทรัพย์

“ภาระจำยอม” ไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมและไม่จำเป็นต้องเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะเท่านั้น แต่ใช้ออกไปที่ใดก็ได้ และการจด “ภาระจำยอม” ต้องเป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่าย เป็นลายลักษณ์อักษร และทำการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน

ตัวอย่างของภาระจำยอม
- เจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ ยอมให้มีชายคาของผู้อื่นลุกล้ำเข้ามาในบริเวณที่ดินของตน
- เจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ ยอมให้ผู้อื่นเดินทางผ่านที่ดินของตนเอง
- เจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ ยอมที่จะไม่ปลูกสร้างบ้าน เพราะจะไปบดบังแสงแดด ทางลม ของที่ดินใกล้เคียง เป็นต้น

การได้มาซึ่งสิทธิของ “ภาระจำยอม” นั้น มี 2 ทาง คือ
1. การได้ภาระจำยอมมาโดยนิติกรรม
การตกลงเจรจากับทางเจ้าของที่ดินที่ต้องยอมรับภารยทรัพย์ เพื่อทำข้อตกลงภาระจำยอม
2.การได้ภาระจำยอมมาโดยอายุความ
ใช้ที่ดินอื่นเป็นทางจำยอมต่อเนื่องกันมาเป็นเวลา 10 ปี โดยเปิดเผย ทั้งนี้การเข้าไปตกลงเจรจากับทางเจ้าของที่ดินที่ต้องรับภารยทรัพย์ นั้น อาจจะมีค่าทดแทนหรือไม่มีเงินค่าทดแทนก็ได้ เพราะไม่ได้มีกฎหมายกำหนด แต่หากเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ ไม่ยินยอม ! ก็อาจจะต้องมีการยื่นเรื่องจาก “ภาระจำยอม" เปลี่ยนเป็น "ทางจำเป็น” โดยการใช้สิทธิฟ้องต่อศาลเพื่อให้เปิดทางพิพาทเป็น "ทางจำเป็น" แทน

ภาระจำยอม สิ้นสุดไปก็ต่อเมื่อ ?
1. ถ้า ภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ สลายไปทั้งหมดเท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ
2. เมื่อภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้
3. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน ภาระจำยอม ย่อมหมดสิ้นไป
4. เมื่อภาระจำยอมนั้นให้ประโยชน์แก่สามยทรัพย์น้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือ แต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

กรมที่ดิน สังกัดกระทรวงมหาดไทย ออกมาชี้แจงว่า ที่ดินติดภาระจำยอมสามารถจดทะเบียนขายได้ โดยผู้ซื้อต้องรับภาระผูกพันในภาระจำยอมนั้นด้วย เนื่องจากภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิติดไปกับตัวทรัพย์ ทั้งนี้หากผู้ซื้อไม่ประสงค์จะให้ติดไปกับตัวทรัพย์ ก็ต้องให้ผู้ขาย ไปดำเนินการจดทะเบียนเลิกภาระจำยอม หรือปลอดภาระจำยอมแล้วแต่กรณี

ทางจำเป็น คืออะไร
ทางจำเป็น คือ ที่ดินที่ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้หรือมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แต่ไม่สะดวก กฎหมายจึงให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อม ให้มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นซึ่งล้อมอยู่ ไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยอาจเสียค่าตอบแทน ตามตกลงกัน

การได้มาและการสิ้นสุดของทางจำเป็น
ทางจำเป็น เป็นเรื่องการได้สิทธิโดยกฎหมาย จึงไม่ต้องจดทะเบียนใดๆ แต่ผู้ขอใช้ทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนจากความเสียหายที่เกิดจากการใช้ทางจำเป็น ให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทางด้วยทางจำเป็นเกิดขึ้นจากการใช้สิทธิตามกฎหมาย ดังนั้นถ้าหมดความจำเป็น เช่น ซื้อที่ดินติดต่อกับทางสาธารณะออกเองได้ ทางจำเป็นก็จะต้องสิ้นสุดไป

พบกับ "โคชหนุ่ม" และ "กาย สวิตต์" ได้ใน "เงินทองของจริง" ทุกวันจันทร์-ศุกร์ เวลา 9.05-9.15 น. ทางช่อง 7HD กด 35