สเต็ปถัดมาของนักลงทุนอสังหาฯ ต้องทำอะไรบ้าง หากเราเจอคอนโดฯ ทำเลทอง หวังซื้อเพื่อปล่อยเช่าทำเงิน ไขคำตอบข้อควรรู้ต่าง ๆ ที่นักลงทุนไม่ควรพลาด

แน่นอนว่าหากเจอทำเลดี ๆ มีห้องเหมาะเจาะตรงใจต้องการแล้ว สิ่งแรกที่ทำถัดมา คือ การทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน หากซื้อคอนโดฯ มือหนึ่งกับทางเจ้าของโครงการเองก็ดีไป เพราะเราแทบจะไม่ต้องทำอะไรเองเลย แต่หากทำการซื้อกับผู้ขายเอง อาจจะต้องดูรายละเอียดและให้ความสำคัญเรื่องเอกสารสักหน่อย ยกตัวอย่างเช่น หากเป็นการกู้ซื้อ จะเกิดรายจ่ายหลากหลายอย่าง โดยมีค่าใช้จ่ายในส่วนที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบ ดังนี้

1. "ค่าโอน" ปกติแล้วจะอยู่ที่ 2% โดยผู้ซื้อต้องจ่าย 1% และผู้ขายต้องจ่าย 1% หรือพูดง่าย ๆ ก็คือแบ่งกันคนละครึ่งนั่นเอง

2. "ค่าจดจำนอง" การกู้ยืมโดยนำบ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยผู้ซื้อต้องจ่าย 1%

และเมื่อซื้อขายกันเสร็จสับ ดีลจบแต่ค่าใช้จ่ายยังไม่จบ ยังมีภาคต่ออีกซึ่งผู้ซื้อต้องทราบรายละเอียดเหล่านี้ไว้ด้วย

1. "ค่าผ่อนต่อเดือน" ถือเป็นภาระใหญ่สุดของผู้ซื้ออสังหาฯ เพราะหากตั้งเป้าหมายเอาไว้ว่าซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าแล้ว ยังจำเป็นต้องต้องคิดเผื่อในกรณีร้าย ๆ อย่างช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่าด้วย

2. "ค่าส่วนกลาง" เป็นค่าใช้จ่ายที่สามารถผลักให้ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบได้ตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาเช่า

3. "ค่าภาษี" ในฐานะที่เราเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ด้วย

4. "ค่านายหน้า" ในกรณีที่ผู้ปล่อยเช่าบางรายอาจจะหาผู้เช่าไม่เก่ง จึงต้องยอมจ้างนายหน้ามาเป็นผู้ช่วยหาผู้เช่าให้ โดยทั่วไปแล้วนายหน้าเหล่านั้นจะคิดราคาเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน

เคล็ดลับการกู้ซื้อคอนโดฯ เพื่อการปล่อยเช่า กู้อย่างไรให้เกิดความคุ้มค่าที่สุด สิ่งที่ต้องคิดเป็นตัวตั้งอย่างแรก คือ "ค่าเช่า" โดยมีวิธีกำหนดง่าย ๆ จากราคาคอนโดฯ ที่เราซื้อมา ล้านละ 6,000 บาท ดังนั้น หากจะกู้ซื้อคอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท ต้องมั่นใจว่าค่าเช่าต่อเดือนที่ทำเลนั้นสามารถเก็บได้เกิน 6,000 บาท/เดือน จะทำให้เรามีส่วนต่างที่เป็นกำไร หรือเรียกว่า "กระแสเงินสด"

การกำหนดราคาเช่าให้คุ้มค่าด้วยการสำรวจราคาจากผู้เช่ารายอื่น อาจจะใช้ไม่ได้ผลกับกรณีคอนโดฯ ใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ เพราะเป็นเพียงการทำนายราคาในอนาคตเท่านั้น ซึ่งอาจมีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้เสมอ แต่ก็ไม่ถือว่าเป็นเรื่องผิดสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ที่เตรียมพร้อมรับภาระการผ่อนดาวน์ได้ นอกจากนั้นยังมีความเสี่ยงอีกว่า คอนโดฯ ของเราเมื่อสร้างเสร็จแล้ว จะได้รับความนิยมจากผู้เช่าด้วยหรือไม่

ข้อควรระวังก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่า คือ การฟังนายหน้ามากเกินไป เพราะนายหน้าร้อยทั้งร้อยมีความต้องการจะขาย จึงอาจจะให้คำแนะนำแต่เรื่องดี ๆ เพียงด้านเดียว ซึ่งวิธีที่ควรจะเป็นและเราสามารถทำได้ด้วยตัวเองอย่างการสอบถามผู้คนระแวกนั้น เช่น พ่อค้าแม่ค้า วินมอเตอร์ไซค์ ก็สามารถเป็นตัวช่วยสำรวจข้อมูลที่ดีกว่าได้

สิ่งที่เป็นตัวกำหนดในการกู้ซื้อคอนโดฯ ให้ผ่าน คือ "รายได้" โดยหลักการแล้วจะเทียบอัตราผ่อนต่อเดือนไม่เกิน 40% ของรายได้ผู้กู้ ซึ่งหากคำนวณแล้วอัตราผ่อนต่อเดือนเกินไปจากนี้จะถือว่ามีความตึงมากเกินไป และอีกปัจจัยสำคัญ คือ "ประวัติการชำระหนี้" ซึ่งสิ่งแรกที่ผู้กู้ควรทำก่อนยื่นกู้คือการตรวจสอบเครดิตของตัวเองว่ามีความผิดปกติหรือไม่ เพื่อจะได้หาแนวทางแก้ปัญหาได้ถูกจุดก่อน และจะได้ไม่พลาดโอกาสทองของตัวเองด้วย

พบกับ "โคชหนุ่ม" และ "กาย สวิตต์" ได้ใน "เงินทองของจริง" ทุกวันจันทร์-ศุกร์ เวลา 9.15-9.25 น. ทางช่อง 7HD กด 35